「離婚したら、家の名義を自分だけにしたい」「家は相手に渡すから、ローンも相手に移してほしい」。住宅ローンが残ったまま離婚を考えると、名義の問題で話が止まってしまうことがよくあります。特にペアローンでは、家もローンも二人の名前になっていて、どこから手をつければいいのか分かりにくいものです。この記事では、名義を「家の名義」と「ローンの名義」に分けて、それぞれ何を確かめればいいのかを、公的機関や金融機関が公開している情報をもとに整理します。

「名義」には2つある

離婚の話し合いで「名義」と言うとき、実は2つの別のものが混ざっていることがあります。

名義の種類何で決まるか変えるときの相手
家の名義（所有者）法務局の登記夫婦の合意と、法務局への登記申請
ローンの名義（借りている人）金融機関との契約金融機関（審査がある）

家の名義は、登記事項証明書を見ると確かめられます。ペアローンの家では、夫婦それぞれが「持分」を持つ形で登記されていることが多くあります。

一方、ローンの名義は金融機関との契約で決まっています。夫婦の話し合いで「ローンは妻が払う」と決めても、それだけで金融機関との契約が書き換わるわけではありません。ここを分けて考えることが、名義の問題を整理する第一歩です。

ペアローンの名義が難しくなる理由

ペアローンでは、夫婦がそれぞれ自分のローンを借りています。家にはそれぞれのローンの抵当権が付いていることが一般的で、契約によっては相手のローンの連帯保証人になっていることもあります。

そのため、離婚で「家を一方の名義にまとめたい」と考えても、次のことが同時に関わってきます。

  • 家の持分を、どちらがどれだけ持つか
  • 自分のローンと相手のローン、二本をどうするか
  • 保証の関係が残るかどうか

契約の内容は金融機関や商品ごとに違うため、まず手元の金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）と返済予定表を確かめることが出発点になります。

ローンの名義を変えたいとき

金融機関の審査が必要

住宅金融支援機構の案内では、離婚などで債務者を変えることや、融資を受けた家の持分を変えることには、機構の審査が必要とされています。審査の結果、認められない場合や、一部の繰上返済、新たな債務者の追加を求められる場合があるとも案内されています。

ローンを引き継ぐ側に、一人で返していける収入があるかどうかが見られることになります。銀行などのローンも、契約ごとに取り扱いが違うため、返済中の金融機関の窓口で確かめてください。

借り換えで一本にまとめる方法

今のローンの名義を変えるのが難しい場合、家を引き継ぐ側が新しくローンを借り、二本のローンを返して一本にまとめる方法が考えられます。ただし、これも新たな審査があり、収入や年齢、家の価値によっては借りられないことがあります。

金融機関に黙って進めない

住宅金融支援機構の案内では、承諾なく融資住宅を他人に譲り渡すと契約違反となり、融資金の全額返済や違約金の支払いを求められる場合があるとされています。また、借りた本人は、返済中は家の持分を持ち続ける必要があるとも案内されています。

「家の名義だけ先に相手に移しておこう」と考える前に、まず返済中の金融機関に相談することが大切です。離婚などの事情があるときは、返済中の金融機関に申し出るよう案内されています。

家の名義を変えるときの手続き

財産分与による登記

離婚の財産分与で家の名義（持分）を移すときは、法務局で所有権移転の登記を申請します。法務局のホームページには、「財産分与」を原因とする所有権移転登記の申請書の様式と記載例が掲載されています。令和8年10月5日以降の申請では、登記名義人となる方の国籍等を申し出ることになったとも案内されています。

登記には登録免許税がかかります。国税庁の税額表では、所有権の移転の登記は、登記の原因によって税率が異なり、課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格とされています。実際の税額は、法務局や司法書士に確かめてください。

名義を移さない場合も、住所・氏名の登記に注意

家を出た側が持分を持ち続ける場合や、離婚で名字が変わった場合も、登記で気をつけたいことがあります。令和8年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更の登記を申請することが義務になりました。正当な理由がないのに申請しないと、5万円以下の過料の対象になります。

法務局では、氏名や生年月日などの「検索用情報の申出」をしておくと、その後は法務局が住所等の変更登記をする「スマート変更登記」という仕組みも案内されています。

名義を考える前に確かめたいこと

話し合いを始める前に、次のことを手元で確かめておくと、選べる方法が見えやすくなります。

  1. 登記事項証明書で、家の名義と持分を確かめる
  2. ローンの契約書で、債務者、連帯保証、連帯債務の関係を確かめる
  3. 返済予定表などで、それぞれのローンの残高を確かめる
  4. 不動産会社の査定などで、家の価値の目安を知る
  5. 家を引き継ぐ側の収入で、ローンを返していけるかを考える

家の価値がローンの残高を下回る（オーバーローン）場合は、売るか住み続けるかの選択にも関わってきます。

税金のこと

国税庁の案内では、離婚の財産分与として財産をもらった場合、通常、贈与税はかからないとされています。ただし、分与された額が多すぎる場合などは例外があります。また、土地や建物で財産分与をしたときは、渡した側に譲渡所得の課税が行われることがあると案内されています。ご自身の場合にどうなるかは、税理士や税務署へご確認ください。

よくある質問

家の名義を妻にして、ローンは夫が払い続けることはできますか？

夫婦の合意だけで決められるものではありません。住宅金融支援機構の案内では、借りた本人は返済中は家の持分を持ち続ける必要があるとされ、持分の変更には審査が必要です。銀行などのローンも契約によるため、まず返済中の金融機関に相談してください。

ペアローンの相手の分を、自分のローンにまとめられますか？

借り換えなどで一本にまとめる方法が考えられますが、金融機関の審査があり、収入などの条件によっては認められないことがあります。今の金融機関と、借り換え先の候補の両方に確かめることになります。

離婚して名字が変わりました。家の登記も変える必要がありますか？

令和8年4月1日から、不動産の所有者は、氏名や住所が変わった日から2年以内に変更の登記を申請することが義務になりました。家の持分を持ち続ける場合は、氏名や住所の変更登記が必要になります。

名義の手続きは自分でできますか？

法務局のホームページに申請書の様式と記載例があり、ご自身で申請することもできます。ただ、財産分与の内容を書面にまとめることや、ローンとの関係の整理も必要になるため、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら進めると安心です。

まとめ

  • 「名義」には、登記で決まる家の名義と、金融機関との契約で決まるローンの名義の2つがあります
  • ローンの名義を変えるには金融機関の審査が必要で、黙って家の名義を移すと契約違反になるおそれがあります
  • 財産分与で家の名義を移すときは法務局で登記を申請し、登録免許税がかかります
  • 令和8年4月1日から、所有者の住所・氏名の変更登記が義務になりました

名義をどうするかは、ローンの契約、収入、ご家庭の事情によって答えが変わります。当窓口では、今の状況を伺って家とローンの状況を整理し、法律や登記、税金に関わる部分は、必要に応じて専門家へご案内します。相談者さまからは料金をいただきません。入力いただいた内容をもとに運営からご連絡します。相談内容をくわしく見る

あわせて、離婚の財産分与で家はどう分ける？、離婚後もペアローンの家に住み続けるには？、ペアローンで離婚したら家はどうなる？もご覧ください。

出典